Poniżej przedstawiamy proces zakupu mieszkania na kredyt na rynku wtórnym krok po kroku żeby nie zostać oszukanym i dopełnić wszelkich formalności.

1. ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

Mogłoby się wydawać, że cały proces zakupu mieszkania na kredyt zaczyna się od znalezienia tej wymarzonej nieruchomości. Co jednak stanie się, gdy bank odmówi nam udzielenia kredytu na całą kwotę niezbędną do zakupu mieszkania?

Wtedy cały nasz wysiłek włożony w poszukiwania, jak się okazuje, za drogiego mieszkania pójdzie na marne. Żeby uniknąć takiej sytuacji i dużego rozczarowania, jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania warto jest sprawdzić swoją zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa jest to maksymalna kwota kredytu jaką bank jest w stanie nam udzielić. Co ważne zdolność kredytowa – sposób w jaki jest liczona i jej wysokość różni się w poszczególnych bankach, w związku z tym nie warto opierać się na informacji tylko z jednego banku. O tym co ma wpływ na wysokość Twojej zdolności kredytowej, jak ją zwiększyć możesz sprawdzić tutaj.

Możesz oczywiście wybrać się na ‘wędrówkę’ po bankach, lecz będzie Cię to kosztowało dużo czasu i nerwów. Aby uniknąć ‘wycieczek’ z banku do banku, nie uczyć się bankowości i zapoznać się z ofertami poszczególnych banków skorzystaj z usług Eksperta Finansowego! Doświadczony Ekspert Finansowy już podczas pierwszego kontaktu określi jak wygląda Twoja zdolność kredytowa nawet w kilkunastu bankach, powie co ma na nią wpływ oraz na jakie warunki kredytowania możesz liczyć w poszczególnych instytucjach.

2. SPRAWDZENIE STANU PRAWNEGO I UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Gdy już wybraliśmy nieruchomość i jesteśmy zdecydowani na jej zakup kolejnym krokiem jest sprawdzenie jej stanu prawnego i przygotowanie umowy przedwstępnej zabezpieczającej nasze interesy oraz akceptowanej przez banki (nie polecam korzystania z gotowych szablonów z gogle… najczęściej są po prostu słabe, nie zabezpieczają niczyich interesów i dość często nie są akceptowane przez banki)

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to nic innego jak przejrzenie wszystkich zapisów we wszelkiej dokumentacji dotyczącej mieszkania związanych z własnością, sposobem nabycia, obciążeniami, zadłużeniami. Bardzo często w tym celu musimy sprawdzić Księgę Wieczystą mieszkania (o ile jest założona – do dzisiejszego dnia jest mnóstwo lokali tzw. spółdzielczych własnościowych praw do lokalu bez założonej Księgi Wieczystej), podstawę nabycia nieruchomości (najczęściej akt notarialny zakupu, umowa darowizny, podział majątku, postanowienie sądu o nabyciu spadku itp.), dokumenty geodezyjne jak wypisy dla lokalu, budynku i często działki, na której stoi budynek, zaświadczenia ze spółdzielni lub biura wspólnoty stwierdzające brak lub wysokość zaległości, dokumenty podatkowe itp.

Listę dokumentów dla konkretnej nieruchomości możesz wygenerować tutaj.

Po sprawdzeniu wymienionych wcześniej dokumentów należy przygotować umowę przedwstępną zawierających ustalenia ze sprzedającym jak zaliczka, zadatek, terminy podpisania umowy ostatecznej przenoszącej własność, termin wydania mieszkania itp. Co ważne umowa przedwstępna nie musi być w formie aktu notarialnego – to zazwyczaj wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Przy jej podpisaniu zazwyczaj wręcza się sprzedającemu wspomnianą zaliczkę lub zadatek. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt warto pamiętać, o tym aby termin podpisania ostatecznej umowy nabycia w formie aktu notarialnego był na tyle bezpieczny, aby zdążyć z całą procedurą kredytową – średni czas ubiegania się o kredyt hipoteczny to dzisiaj około miesiąca, a czasem przy bardziej skomplikowanych sprawach zdarza się, że termin ten potrafi się wydłużyć do nawet 2-3 miesięcy.

3. PO KREDYT DO KILKU BANKÓW

Na tym etapie, po skompletowaniu wszystkich wymaganych przez banki dokumentów dotyczących wybranego przez nas mieszkania jak i źródła Twoich dochodów, należy porównać oferty poszczególnych banków i wypełnić wnioski o kredyt. Ubieganie się o kredyt w kilku bankach jednocześnie zwiększa prawdopodobieństwo otrzymania przez Ciebie kredytu oraz niejednokrotnie pozwala na negocjację warunków kredytowania w poszczególnych bankach. W tym celu zazwyczaj wysyłam wnioski kredytowe do 3 najkorzystniejszych dla danej sytuacji. Następnie bank musi ocenić nas jako przyszłych kredytobiorców, wycenić zabezpieczenie kredytu hipotecznego – najczęściej jest to kupowane mieszkanie czasem potrzebna jest wycena zrobiona przez rzeczoznawcę majątkowego, my natomiast czekamy na ostateczną decyzję. Wydanie przez bank, czasem przez wszystkie banki, pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę danego banku na udzielenie nam kredytu na zakup mieszkania – w tym momencie poznajemy tez ostateczne warunki kredytowania. Od tej chwili mamy zazwyczaj czas 30 dni (w zależności od wymogów konkretnego banku) na podjęcie decyzji, na który bank się decydujemy i podpisanie umowy kredytowej.

Dla mnie ten etap często wiąże się z porównaniem zaoferowanych przez banki ofert kredytów i ich warunków (dotyczących samego udzielenia kredytu jak i wcześniejszej spłaty) i ich negocjacją w poszczególnych bankach (do tego często potrzebna jest decyzja z innego banku). Po ich otrzymaniu pomogę Ci porównać wszystkie oferty i wybrać najlepszą z nich.

Po przygotowaniu przez bank umowy kredytowej omówimy ją jeszcze przed jej podpisaniem – w końcu to zobowiązanie na znaczną kwotę i wiele lat! Dopiero wtedy umówimy się na jej podpisanie w konkretnym oddziale banku, w którym będzie Ci najwygodniej (zazwyczaj staram się być na każdym podpisaniu umowy kredytowej, aby nikt z banku nie próbował wcisnąć Ci żadnych zbędnych dodatkowych produktów – co zdarza się coraz częściej).

4. AKT NOTARIALNY – UMOWA ZAKUPU

Po podpisaniu umowy kredytowej można umawiać się na podpisanie ostatecznej umowy zakupu w formie aktu notarialnego. Przed wyborem notariusza warto zapytać o koszt sporządzenia aktu notarialnego wraz z wszystkimi czynnościami u kilku z nich, co pozwoli nam zaoszczędzić nawet kilkaset złotych na taksie notarialnej.

Do sporządzenia aktu notarialnego trzeba dostarczyć notariuszowi następujące dokumenty: – dokument poświadczający prawo własności do nieruchomości aktualnego właściciela, – dokumenty geodezyjne, – zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, – umowa kredytowa banku wraz z zaświadczeniami z banku niezbędnymi do wpisu hipoteki (jeżeli wpis hipoteki będzie dokonywany w akcie notarialnym – często notariusze pobierają za tą czynność dodatkowe wynagrodzenie). Pierwsze trzy z nich powinien dostarczyć zbywca nieruchomości natomiast dokumenty z banku zazwyczaj dostarczam ja. Na podpisanie aktu notarialnego musisz wziąć ze sobą trochę gotówki. Trzeba będzie zapłacić za: – podatek od zakupu nieruchomości (2% rynkowej wartości kupowanego mieszkania), – taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, powiększoną o 23% podatek VAT, – opłatę za wszystkie odpisy aktu notarialnego (zwykle kilka złotych + 23% VAT za każdą stronę dokumentu), – opłaty sądowe od wniosków sądowych o wpisy w Księdze Wieczystej (60 zł za założenie KW – o ile mieszkanie jej nie ma, 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki – o ile będzie wpisywana w akcie notarialnym).

5. WPIS HIPOTEKI I ZAPŁATA

Jeżeli nie zdecydujesz się na wpis hipoteki w akcie notarialnym można osobiście wybrać się do sądu odpowiedniego dla lokalizacji kupowanego mieszkania i samodzielnie dokonać formalności wpisu hipoteki (w tym wypadku nie zapłacisz u notariusza 200 zł za wpis hipoteki, a bezpośrednio na konto sądu w kasie lub przelewem bankowym). Wszelkie dokumenty do dokonania wpisu hipoteki dostaniesz w banku przy podpisaniu umowy kredytowej.

WAŻNE! Musisz zapytać notariusza w jakim terminie dostarczy dokumenty do sądu i dopiero mając pewność, że tam trafiły możesz udać się z wnioskiem o wpis hipoteki – w przeciwnym razie sąd nie mając jeszcze aktu notarialnego potwierdzającego fakt, że jesteś już właścicielem nieruchomości odrzuci składany przez Ciebie wniosek o wpis hipoteki i będzie trzeba zrobić to ponownie (oczywiście znów ponosząc koszt opłaty sądowej w wysokości 200 zł).

Po dokonaniu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej musisz dostarczyć do banku akt notarialny potwierdzający dokonanie zakupu mieszkania, potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki – najczęściej jego kopię opieczętowaną przez sąd (o ile hipoteka nie została wpisana w akcie notarialnym) oraz potwierdzeniem wniesienia własnych pieniędzy na poczet zakupu mieszkania (o ile takie miały być wniesione i nie było odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym) – potwierdzenie przelewu. Dopiero wtedy bank przyjmie Twoją dyspozycję uruchomienia kredytu i przeleje pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego wskazane w akcie notarialnym.

6. ODBIÓR MIESZKANIA

Po dokonaniu formalności związanych z zakupem możesz umówić się ze sprzedającym na przekazanie nieruchomości i odbiór kluczy. Mieszkanie powinno być w takim stanie, na jaki umówiliście się wcześniej ze sprzedającym podpisując umowę przedwstępną (np. z wyposażeniem, meblami lub bez). Przekazanie mieszkania powinno się sfinalizować podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego – można go sporządzić własnoręcznie tak, aby znalazły się w nim zapisy o aktualnym stanie liczników i wszelkie uwagi dotyczące stanu mieszkania. Po podpisaniu przez obie strony sprzedający powinien przekazać Ci wszystkie klucze, kody (od mieszkania, klatki, piwnicy itp.).

7. FORMALNOŚCI W URZĘDACH

Po zakupie mieszkania musimy dopełnić formalności w urzędzie miasta lub gminy, spółdzielni mieszkaniowej lub biurze administracji wspólnoty mieszkaniowej, zakładzie energetycznym czy gazowni. W urzędzie miasta lub gminy musisz poinformować o nabyciu mieszkania, aby od tej pory wpisali Cię jako nowego właściciela i płatnika podatku od nieruchomości. Co ciekawe nie masz obowiązku zameldowania się w kupionym mieszkaniu. Następnie musisz przepisać na siebie umowy w zakładzie energetycznym, gazowni itp. oraz powiadomić o zmianie adresu do korespondencji bank, zakład pracy i wszystkie inne instytucje wymagające aktualizacji powyższych danych (o ile chcesz aby pod nowy adres przychodziła korespondencja). Warto też odwiedzić zarządcę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielnię mieszkaniową, do której przynależy mieszkanie, aby powiadomić o zmianie właściciela i ilości zamieszkujących osób (w końcu w Twoim interesie jest aby płacić rachunki za rzeczywistą ilość osób zamieszkujących w mieszkaniu) i zapoznać się z regulaminem obowiązującym w nowym miejscu zamieszkania. W tym momencie kończą się formalności, choć na pewno warto przedstawić się przynajmniej najbliższym sąsiadom, aby wszystkim mieszkało się przyjemniej.

Teraz możesz już cieszyć się mieszkaniem w nowo nabytym mieszkaniu!